A dona de casa Natallia Bermudes, de 30 anos, vive um impasse no imóvel onde mora. Um tio-avó doou a casa à sobrinha, mãe de Natallia, mas com reserva de usufruto aos sobrinhos-netos. Agora, a mãe quer que ela deixe o espaço.
— Minha mãe arrumou um marido 25 anos mais novo e eles querem que eu saia do imóvel, com meu marido e minha filha de 6 meses, para alugarem a casa. Eu tenho o direito legal de continuar aqui? — pergunta Natallia.
Para tranquilizar a dona de casa, Johnny Guedes, diretor-geral da Nova Aliança Imóveis, afirma que a mãe não tem o direito de tirá-la da casa.
— Mesmo tendo recebido a doação, a mãe não pode pedir a casa, pois o usufruto foi destinado aos filhos dela. A mãe é a nu-proprietária e precisa respeitar o direito dos usufrutuários enquanto eles viverem — esclarece Johnny Guedes.
Neste caso, se o imóvel fosse alugado, o direito de receber a quantia seria de Natallia e do irmão.
— A doação com usufruto é feita justamente para garantir renda ou moradia a alguém. O usufrutuário é quem tem o direito de alugar para ficar com o dinheiro — afirma Hamilton Quirino.
Tira dúvidas
Em que consiste a doação com reserva de usufruto?
É muito comum um casal querer doar um imóvel para um filho em vida, mas tendo a garantia que ele não poderá vender o bem ou expulsar os pais. Sendo assim, eles doam o bem com reserva de usufruto vitalício para eles próprios. O filho, ou quem quer que tenha recebido a doação, é o nu-proprietário e não pode vender o bem recebido enquanto o usufrutuário (quem tem o direito de usufruir do imóvel) viver.
É possível predeterminar um período de usufruto?
A reserva de usufruto pode ser feita em um período determinado. Quando este termina, a cláusula de usufruto perde a validade.
Como fazer o procedimento?
A doação com reserva de usufruto é feita no cartório. O usufruto pode ser instituído também no testamento. Por exemplo, para evitar briga de inventário, o casal já doa seus bens em vida, como reserva de usufruto a eles próprios ou um parente.
Quais são as taxas a pagar?
Tem o mesmo custo de uma escritura, com pagamento de certidões e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Quando a transação é de compra e venda, a taxa é de 4% do valor do imóvel. Mas se for doação com reserva de usufruto, o percentual é de 2%. Quando o usufrutuário morre, quem recebeu a doação vai apresentar o atestado de óbito e dar baixa no usufruto para passar o imóvel definitivamente para seu nome. Para isso, deverá pagar os outros 2% do imposto de transmissão. Além dos impostos, o cartório cobra pelos dois atos, doação e reserva de usufruto, custa cerca de R$ 1.600.
Quem recebe um imóvel em usufruto pode vendê-lo ou alugá-lo?
Quem recebe a doação é o dono parcial e não pode vender ou alugar sem o consentimento do usufrutuário. E é este quem tem o direito de receber o dinheiro do aluguel . A doação com usufruto é feita justamente para garantir renda ou moradia a alguém.
Aluguei um imóvel de um usufrutuário. Se ele morrer, o contrato de locação continua válido?
O contrato continua válido. Com a morte do usufrutuário, o nu-proprietário passará a ser o proprietário total e receberá os aluguéis.
Meu tio doou um imóvel para mim com reserva de usufruto para ele. O filho dele, que é herdeiro direto, pode contestar a doação com reserva de usufruto?
Doação é um ato de vontade. Os herdeiros direto não podem contestar, exceto se seus 50%, de direito, forem doados. Por exemplo, pais que brigaram com o filho decidem doar o único imóvel que têm a um sobrinho.Quando morrerem, o filho legítimo pode contestar na Justiça, pois os pais só podem dispor de 50% dos seus bens a quem quiserem. O herdeiro direto pode requerer sua metade de direito.
Sou usufrutuário de um imóvel. Se o nu-proprietário morre, como fica a situação?
Se o nu-proprietário morrer, o herdeiro direto dele receberá o direito à doação e deverá respeitar o usufruto. Por exemplo, se um pai viúvo doou um imóvel a um filho único com direito a usufruto próprio. Se este filho morre, o herdeiro dele terá o direito ao imóvel, devendo respeitar o direito de usufruto do avô.
O usufrutuário tem restrições ao uso do imóvel?
Não pode vendê-lo e deve conservá-lo. Ele usa como se fosse dele, devendo pagar todas as taxas. Se ele deixa de pagar o condomínio, a ação é movida contra ele e o nu-proprietário.
Sou o usufrutuário. Se eu morrer, meu filho passa a ter direito de usufruir do imóvel também?
A reserva de usufruto é personalista. Se o usufrutuário morre, o nu-proprietário passa a ter o total direito sobre o imóvel, podendo vender se quiser. Os herdeiros do usufrutuário não têm direito sobre o bem.
É possível cancelar um contrato de usufruto?
É possível revogar a concessão de usufruto. É só voltar ao cartório. Os impostos não serão cobrados, mas as custas dos atos no cartório, sim.
*Fonte: Hamilton Quirino, advogado especialista em Direito Imobiliário
