Herdeiros da Encol

Quem são os empresários que assumiram obras inacaba das e estão lucrando com o espólio da construtora 

Por Joaquim Castanheira

Em 1992, o engenheiro civil Marcos Sampaio havia traçado alguns planos para sua vida. Em conjunto com sua noiva, ele adquiriu, ainda na planta, um apartamento no condomínio North Coast, que seria erguido na Barra da Tijuca pela Encol. Quando o imóvel ficasse pronto, eles se casariam, para ali se mudariam e ali teriam seus filhos. A Encol quebrou e os planos de Sampaio pareciam condenados ao fracasso. Pois bem, passado o primeiro impacto, os proprietários se uniram, dividiram os custos e retomaram as obras. Dez anos depois, o edifício foi inaugurado e Sampaio ganhara uma nova atividade profissional. Escolhido pelos futuros vizinhos como responsável técnico pela obra, ele acumulou experiência suficiente para oferecer seus serviços a outros consumidores na mesma situação. Desde então, coordenou os trabalhos em 10 outros edifícios inacabados da Encol. “Hoje, vivo à caça de massas falidas de construtoras. Do limão fiz a limonada”, diz Sampaio, hoje casado e pai de um menino de oito anos.

O Blue Coast depois: A Govasa assumiu a obra e entregou o edifício pronto para os clientes 

Sampaio representa, de uma só vez, dois lados daquela que foi a maior bancarrota da história do mercado imobiliário brasileiro: a falência da Encol. A construtora era na ocasião líder do setor, dona de 15% do mercado paulistano.

Ao pedir concordata em 1998, possuía 720 empreendimentos inacabados e deixou 42 mil famílias às portas do desespero. Outros 10 mil clientes já moravam em seus apartamentos, mas não tinham a escritura definitiva do imóvel. Foi uma tragédia sem precedentes, mas, baixada a poeira inicial, os esqueletos de concreto fincados em 66 cidades brasileiras transformaram-se em um mundo de oportunidades para muitas companhias. Contratadas pelos próprios proprietários dos apartamentos, construtoras de todos os portes, como Cyrela, Gafisa e Via Engenharia, assumiram as obras e, graças a elas, aumentaram suas receitas, incorporaram tecnologias inéditas e reforçaram os conhecimentos na gestão integral de projetos. Mais: dessa forma, ajudaram os mutuários a recuperar, pelo menos em parte, o investimento feito na compra dos apartamentos. “Praticamente a totalidade dos empreendimentos foi concluída”, afirma Hamilton Quirino, um advogado especializado em direito imobiliário que atendeu cerca de três mil clientes da Encol. “Mas isso não evitou o prejuízo desses consumidores. No final eles pagaram 25% a mais do que o valor inicial.”

Oportunidade de negócios: As construtoras de Mauro (acima), Gonçalves e Tarifa (abaixo) agregaram receita e tecnologia com as obras da Encol 

Por outro lado, abriu-se um mercado atraente para construtoras. De acordo com as estimativas de Quirino, o valor total de todas as unidades abandonadas pela Encol soma cerca de R$ 6,3 bilhões. A Tarjab, de São Paulo, entregou seis edifícios do espólio da Encol, num total de mais de 450 unidades. Outros dois condomínios já tiveram suas obras reiniciadas e colaborarão para que a empresa dobre seu atual faturamento anual de R$ 80 milhões. “Soubemos aproveitar a oportunidade que o mercado nos ofereceu”, comenta José Tarifa, um economista de 72 anos que divide o controle da companhia com três outros sócios. Tarifa possui duas fontes de receita nesses empreendimentos. Um deles é a prestação de serviços de engenharia e construção. Quem paga por eles são os próprios condôminos, graças a financiamentos da própria construtora ou de bancos. Na negociação, Tarifa também garantiu preferência de compra das unidades que não mais interessavam aos antigos proprietários. Num deles, a Tarjab assumiu 80 dos 196 apartamentos. Em um mês vendeu 43 deles. “O importante é atualizar e melhorar o que já existe”, diz Tarifa. “Nós agregamos de 15% a 20% de valor ao projeto original.” A Tarjab extraiu outros ganhos dos contratos. Com atuação concentrada em dois bairros de São Paulo (Vila Mariana e Saúde), as obras herdadas da Encol permitiram a expansão para outras regiões e cidades, como Sorocaba, no interior de São Paulo.

As maiores dificuldades para as construtoras não estavam nos canteiros de obras. “As negociações com os clientes eram muito sensíveis pois eles estavam desconfiados e machucados”, afirma Renato Mauro, dono da REM, que acaba de reiniciar a obra de um edifício na região da Vila Mariana, na capital paulista. “A vida dos proprietários mudou ao longo dos anos. Então, não há mais um perfil definido entre eles.” Mauro conheceu clientes que, quando compraram o apartamento há 10 anos, estavam casados. Hoje, são separados. Outros estavam empregados – agora estão à procura de trabalho. A condição financeira de uns e outros também mudou – às vezes para melhor, outras para pior. “As expectativas e necessidades de cada um são muito diferentes”, afirma o empresário. Resumo da ópera: a negociação se arrastou por dois anos e, mesmo assim, Mauro ficou com 18 unidades, quase metade do total. O projeto foi inteiramente refeito, da parte elétrica ao acabamento final. Essas modificações possibilitaram um incremento de R$ 50 mil no preço inicial de R$ 450 mil. “O empreendimento se encaixa em nosso nicho de atuação, o de imóveis de alto padrão”, diz Mauro.

Para o caixa das construtoras, assumir uma obra da Encol parece um bom negócio. “Há um estigma em relação a esses prédios. Mas eles garantem uma margem de retorno dentro da média de mercado, algo em torno de 8% a 14%”, diz Cássio Gonçalves, dono da Caenge, construtora de Brasília cujo faturamento atinge R$ 110 milhões. Gonçalves está incorporando o quinto projeto inacabado da Encol. Os outros quatro (dois flats, um edifício comercial e um residencial) estão prontos. O atual é mais complexo. Trata-se de uma torre comercial no Eixo Monumental, ponto nobre do Distrito Federal. Os proprietários não têm fôlego financeiro para suportar a retomada. Serão necessários R$ 18 milhões. Parte do dinheiro virá da própria Caenge. Em troca, a empresa receberá metade das unidades. “Estou procurando investidores para dividir o desembolso”, diz ele. A Caenge contabiliza outros dividendos. “Incorporamos novas tecnologias ao nosso conhecimento”, afirma Gonçalves. Nos flats, por exemplo, a Caenge aprimorou seu know how em sistemas de refrigeração interna e isolamento acústico. “Usaremos essa experiência em outras obras”, diz ele. “Mas de preferência em situação bem diferente da provocada pela Encol.”

O tamanho da tragédia
Resultados melhoram na comparação com primeira metade de 2004 


720 edifícios ficaram inacabados com a concordata 
99% das obras correspondiam a prédios residenciais
42 mil clientes foram lesados pela construtora 
R$ 1 bilhão é a dívida da massa falida da Encol. Do total, R$ 30 milhões são de dívidas trabalhistas
outras 10 mil pessoas ainda não tinham a escritura
R$ 6,3 bilhões era o valor total dos imóveis inacabados
15% do mercado paulistano pertencia à Encol

 

Estabilização nos preços dos imóveis

Os preços dos imóveis no Brasil vinham crescendo a passos largos nos últimos anos, mas nos últimos meses, pelo menos em Brasília, deu uma freada.

A crescente valorização se deu em função de várias causas. Vamos retroceder no tempo e relembrar como funcionava, resumidamente, o mercado de imóveis no país.

Em tempos atrás, ao financiar um imóvel, não existiam taxas pré-fixadas e, muito menos, parcelas fixas, quem dirá decrescente. Pagavam-se dez ou mais anos, as parcelas aumentavam e percebia-se um saldo devedor bem próximo do valor inicial contratado. Taxa de emprego em baixa, inflação altíssima e a não estabilidade da economia brasileira. E, mesmo assim, com muita dificuldade, as pessoas compravam seus imóveis.

Hoje, com um conjunto facilitador, os consumidores podem adquirir seu imóvel com mais facilidade e maior segurança.

Vamos juntar todos esses facilitadores que o mercado nos apresenta e, assim, veremos os motivos da alta valorização dos imóveis, que neste momento vem se acomodando. Além disso, estamos sediando grandiosos eventos mundiais, onde o mundo todo está de olho.

Na atual conjuntura, surgem reclamações de que o mercado imobiliário está parado, não se vende mais imóveis, o mercado diminuiu a velocidade das vendas de imóveis, houve desaceleração nas edificações, etc. O mercado pode não estar tão aquecido como antes, mas eu estou aqui para descordar, pois as vendas continuam. Se o imóvel está ajustado dentro do preço de mercado o bem é vendido em curto espaço de tempo.

Na capital do país, principalmente no Plano Piloto, os valores dos apartamentos são supervalorizados e continuarão assim por um bom tempo, pois não existe grande oferta de imóveis em relação à quantidade demandada. Devido os prédios residências terem, normalmente, de três a seis andares, ou seja, são poucas unidades disponíveis, mesmo com a construção do novo bairro (Setor Noroeste). Não temos prédios residenciais de dez, quinze, vinte andares ou mais em Brasília.

Ainda sim, vemos que a valorização já está desacelerando. Isso não quer dizer desvalorização. Quando um vendedor abaixa o preço do imóvel para comercializá-lo não significa que houve desvalorização do bem. Neste caso, e é o mais comum, o proprietário reajustou o preço do imóvel à realidade do mercado imobiliário, deixando de dar atenção as especulações dos anúncios e, principalmente, retirando do preço o valor sentimental agregado ao imóvel.

Vale lembrar que preços de anúncios nem sempre são os preços de venda. Fazer avaliação de imóveis não se restringe em acompanhar anúncios de imóveis publicados em jornais e internet. Percebemos facilmente divulgações de imóveis com preços fora do valor comercial. Isso acontece, regularmente, por avaliações mal feitas. O resultado? O proprietário fica sem vender seu imóvel.

Fiquem atentos, na próxima semana postarei novo artigo dando continuidade a esse tema, abordando os cuidados e as vantagens desse novo momento no mercado imobiliário.

Rodrigo Barreto - Colunista do Portal Marketing e Publicidade Imobiliária

Diretor Comercial da Baroli Imóveis, Administrador de Empresas, habilitado em Marketing (nível superior), Corretor de Imóveis e Membro: NAR of Realtors® USA (Corretor de Imóveis Internacional).  

Copa do Mundo movimenta mercado imobiliário

PORTALVGV 25/09/2013 0

A escolha do Brasil como sede da Copa do Mundo está aquecendo a economia do País. Segundo a Fundação Getúlio Vargas, o evento tem potencial para injetar R$ 142 bilhões na economia brasileira. O setor imobiliário promete ser um dos mais favorecidos com o evento.

A valorização imobiliária afetou as 12 capitais que sediarão o evento, pois os investimentos para o desenvolvimento da infraestrutura e da mobilidade urbana dessas regiões contribuem para o aumento no preço dos imóveis. Em Belo Horizonte, por exemplo, os investimentos em infraestrutura acabaram valorizando áreas que antes não tinham atrativos para os compradores. Segundo o franqueado da RE/MAX Class, Bráulio Quintino, as incorporadoras passaram a investir em bairros com infraestrutura. “O município de Confins, aqui em BH, passou a ser o polo da região. Essa é uma das áreas que mais se valorizou, por estar localizada próximo ao aeroporto e também por conta da construção da Cidade Administrativa”.

Para Renato Borges, diretor da RE/MAX Atitude, localizada em Fortaleza, a Copa trará resultados promissores para o setor imobiliário. “A expectativa dos frutos decorrentes da Copa, no setor imobiliário, é real e promissora, pois teremos uma injeção pecuniária de mais de R$ 33 bilhões no País, incluindo o investimento em portos, aeroportos, segurança e saúde. A valorização dos imóveis acompanha, portanto, o crescimento da cidade.”

Os investimentos também estimulam a geração de empregos e de renda. Estima-se que até 2014 sejam gerados 3,6 milhões de novos empregos. Para Mario Barreira, da RE/MAX Estilo, de Cuiabá, esse cenário favorece o mercado imobiliário. “O aumento da renda e a liberação de crédito contribuem para o aquecimento do mercado, pois com a renda extra as pessoas investem em imóveis.”

Outro fator que contribui para a alta do mercado é a estabilidade econômica do País, o que atrai investimentos estrangeiros que estimulam o mercado. Para José Neto, diretor geral da RE/MAX Predial de São Paulo, a valorização imobiliária é reflexo do investimento de grandes empresas. “Os empresários acabam elegendo o Brasil por conta desses megaeventos e investem na construção civil. A valorização dos lançamentos acaba se refletindo no nosso mercado.”

Para Rogerio Morgado, sócio da RE/MAX Foco, localizada no Rio de Janeiro, a valorização dos imóveis deve continuar avançando na região não só por conta da Copa, mas também em função dos Jogos Olímpicos. “Com os investimentos que a região está recebendo em infraestrutura, acreditamos que a cidade vai ganhar ainda mais reconhecimento como polo turístico e temos ótimas perspectivas para o mercado imobiliário da região mesmo depois da Copa.”

Apesar das expectativas positivas, algumas regiões ainda não sentiram mudanças significativas no mercado em função da Copa do Mundo. Para Cibele Teixeira, diretora geral da RE/MAX CBL de Brasília, o evento não influenciará o setor. “Os preços na cidade já são altos. Não consigo enxergar um crescimento com a vinda da Copa, pois é um período muito curto. Não acredito que as pessoas vão comprar imóveis em função disso.”

Outras capitais, como Salvador, sentiram que o evento valorizou apenas áreas especificas. Marcelo Tourinho, franqueado da RE/MAX ACE, disse que a construção da Arena Fonte Nova contribuiu apenas para o aumento do preço nos bairros próximos ao estádio.

Número de pessoas com acesso à internet no Brasil chega a 105 milhões

PORTALVGV 04/10/2013 0

Maior aumento ocorre entre internautas residenciais

O número total de pessoas com acesso em qualquer ambiente (domicílios, trabalho, lan houses, escolas, locais públicos e outros locais) chegou a 105,1 milhões no segundo trimestre de 2013, aponta pesquisa do IBOPE Media. O novo número é 3% maior que os 102,3 milhões registrados no trimestre anterior.

Total de pessoas com acesso cresceu 3% no segundo trimestre e passou de 105 milhões

Evolução do número de pessoas com acesso à internet, em qualquer ambiente – Brasil – 1º. e 2º. trimestres de 2013
Fonte: IBOPE Media

O IBOPE Media também concluiu a pesquisa relativa ao terceiro trimestre em casa e no local de trabalho. O total de pessoas com acesso em pelo menos um desses dois ambientes foi de 79,5 milhões, o que significou um aumento de 3,8% sobre os 76,6 milhões do segundo trimestre. Já os usuários ativos em casa ou no trabalho no mês de agosto somaram 57,2 milhões, resultado do aumento de 1,8% sobre os 56,2 milhões do mês de julho.

Evolução do tempo de uso por pessoa, número de usuários ativos e número de pessoas com acesso – Brasil – trabalho e domicílios – julho de 2013 e agosto de 2013

Considerando apenas o ambiente domiciliar, o número de pessoas com acesso registrou um crescimento ainda mais acelerado. No terceiro trimestre, o aumento do número de pessoas que moram em domicílios com acesso foi de 4% sobre o segundo trimestre, ao passar de 73,7 milhões para 76,6 milhões.

Brasil ganhou quase 20 milhões de pessoas com acesso domiciliar em dois anos

Evolução do número de pessoas com acesso em domicílios, em milhares – Brasil – terceiro trimestre de 2012 e de 2013
Fonte: NetView, IBOPE Media

No período de dois anos, o crescimento do acesso em casa foi de 32% no Brasil, um acréscimo de quase 20 milhões de pessoas, superando o recente aumento registrado nos demais países monitorados com a mesma pesquisa.

Adensamento urbano e o déficit habitacional

PORTALVGV 23/09/2013 0

Segundo o mais recente relatório sobre o Déficit Habitacional Brasileiro, elaborado pelo Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), a partir de dados do IBGE, persiste no País uma demanda de 5,4 milhões de residências. Essa carência é majoritariamente urbana (81%). Nem poderia ser diferente, pois mais de 90% dos habitantes vivem nas cidades.

Portanto, solucionar essa questão, crucial para a qualidade da vida, passa por um aperfeiçoamento do planejamento urbano dos municípios, a curto, médio e longo prazo, através de seus planos diretores.  Não basta construir habitações. É preciso que a moradia esteja inserida num contexto mais amplo, no qual as empresas e os empregos, sistemas de transportes, escolas, postos de saúde, hospitais, centros de lazer, cultura e compras estejam próximos da população, como ocorre em numerosas cidades do mundo desenvolvido. Com isso, as pessoas deixariam de percorrer longas distâncias para ir trabalhar diariamente e atender as suas necessidades rotineiras.

No Brasil, contudo, vem prevalecendo uma cultura de urbanismo, calcada no espalhamento, ao invés do adensamento. Essa característica é mais presente nas grandes cidades, como São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre, Belo Horizonte, Salvador e Recife. Em vez de se provocar um adensamento populacional e arquitetônico no qual tudo esteja mais acessível, confortável e próximo da população, optou-se, historicamente, por limitar o potencial construtivo das edificações, empurrando as famílias para periferias cada vez mais distantes. Só para exemplificar, na cidade de São Paulo o potencial construtivo é de no máximo quatro vezes o tamanho do terreno, enquanto em Nova York pode chegar a 30 vezes.

O argumento contra o adensamento e edifícios altos é de que eles podem prejudicar o meio ambiente, com maior sombreamento, menor circulação dos ventos, ilhas de calor e polos geradores de tráfego.  Nessa concepção, contudo, se esquece de que espalhar de modo exagerado as habitações para locais periféricos cada vez mais distantes é algo muito mais danoso ao meio ambiente.

As consequências negativas desse modelo são muitas: desmatamento intensivo de áreas cada vez maiores, para abrigar as edificações; necessidade de mais linhas de transmissão e distribuição de energia, água e redes de esgoto, encarecendo e reduzindo a eficiência e a produtividade dos sistemas em relação ao número de pessoas atendidas; produção diária de grandes congestionamentos e criação de gargalos de trânsito e necessidade crescente de transportes, reduzindo muito a mobilidade (no Brasil, com o agravante da precariedade dos transportes públicos); má qualidade da vida, pois as pessoas perdem horas preciosas de lazer e convivência, presas nos engarrafamentos e se locomovendo entre o trabalho e o lar.

Temos, portanto, uma cultura urbana perversa, que apenas os cidadãos e impõe custos muito elevados ao Estado. Ante o porte de nossas grandes cidades, o potencial construtivo admitido pelo poder público não é suficiente, não atendendo a um nível mínimo de adensamento populacional compatível com os mais contemporâneos conceitos de sustentabilidade econômica, social e ambiental.

O estudo do IPEA demonstra em números a fragilidade de nosso modelo de desenvolvimento urbano: apesar da redução geral do déficit habitacional em todo o País nos últimos anos, o problema mantém-se, especialmente no universo das famílias com renda de até três salários mínimos. É nessa faixa que se apresenta a maior parcela da falta de moradia. Ou seja, as pessoas de menor poder aquisitivo continuam sem casa própria e estão morando cada vez mais longe do trabalho, do médico, da escola, do lazer e de uma vida de melhor qualidade.

O Brasil precisa consolidar novos conceitos de urbanismo, nos quais habitação, comércio e serviços possam interagir com altas densidades e eficientes sistemas de mobilidade (transporte público, privado, ciclismo e caminhada). Cidades compactas, adensadas e conectadas viabilizam melhor aproveitamento da infraestrutura urbana, seja ela energética, de saneamento básico ou de gestão de resíduos, criam mais oportunidades de convívio familiar e interação social e propiciam mais segurança e qualidade de vida.

*Luiz Augusto Pereira de Almeida é diretor da Fiabci/Brasil e diretor de marketing da Sobloco Construtora.

Atraso na entrega de imóvel impede cobrança de correção do saldo devedor

Você sabia que é possível pedir o congelamento do saldo devedor até a entrega das chaves? É o que garante o Tribunal de Justiça de São Paulo nos casos de descumprimento do contrato. Com base na jurisprudência do Poder Judiciário, a AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências aconselha os proprietários de imóveis a recorrer à Justiça para garantir esse direito e assim evitar a inadimplência.

Os problemas relacionados ao atraso na entrega do imóvel  são campeões de reclamações. Segundo levantamento da AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, de janeiro a setembro de 2013, foram registradas 1279 reclamações somente em São Paulo. Dessas, 861 dos reclamantes deram entrada na Justiça. O resultado apresentou um aumento de 15% nas queixas e um crescimento de 29% nas ações impetradas junto ao Poder Judiciário. Os dados são comparativos ao mesmo período de 2012, quando houve, respectivamente, 1113 descontentes e 700 ações judiciais.

Mas o que muitos mutuários ainda não têm conhecimento é que é possível pedir o congelamento do saldo devedor, juros e o INCC – Índice Nacional de Custo da Construção, ou seja, a correção feita nas parcelas durante a construção do empreendimento. “Ao passar do prazo estipulado no contrato para receber as chaves do bem, o mutuário pode pleitear na Justiça uma liminar para impedir a correção das prestaçõesaté a entrega da propriedade”, explica Paula Vanique da Silva, advogada da entidade.

Uma liminar concedida pelo desembargador Donegá Morandini, na 3ª Câmara de Direito Privado, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), garantiu o direito de tutela antecipada, ao associado da  AMSPA Marcelo Ponzetta, de não majorar o seu débito com acréscimos monetários até que ele tenha a posse das chaves do imóvel. A decisão foi baseada no Código de Processo Civil (artigo 273) e do Código Civil (artigo 389). “A sentença abre precedentes para que outros que estiverem na mesma situação possam recorrer à Justiça para impedir acréscimos no saldo devedor”, alerta Paula Vanique.

Para Paula, o pedido de tutela antecipada é importante porque interrompe as atualizações monetárias da dívida até que ocorra a decisão final do Poder Judiciário, também evita que o nome do proprietário entre no cadastro negativo do Serasa e SPC. “É importante ressaltar que mesmo com a liminar, o mutuário deve continuar pagando as parcelas sem correção”.

Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA, ressalta que além de pedir a tutela antecipada, objetivando a paralisação das correções das parcelas, o consumidor tem outros direitos. “O adquirente pode entrar com uma ação solicitando o pagamento da multa de 2% e mais os juros de mora de 1% ao mês pelo atraso. Além disso, cabe indenização por danos morais e materiais e lucro cessante, ou seja, o que o prejudicado deixou de ganhar ou se perdeu um lucro esperado.”

Confira a íntegra da sentença do desembargador Donegá Morandini, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ- SP): http://www.linkportal.com.br/pdf/acordao-agravo-congelamento-saldo-devedor.pdf

PORTALVGV 08/10/2013 0

Nova Região Administrativa do Distrito Federal

Distrito Federal terá nova região administrativa às margens da DF-140Cidade será levantada em local de área verde entre Santa Maria e São Sebastião

Publicação: 03/10/2013 10:33 Atualização: 03/10/2013 11:33

Será criada às margens da DF-140 uma nova região administrativa do DF

O Distrito Federal pode ganhar uma nova região administrativa habitacional. A ocupação ficará próximo à DF-140, entre Santa Maria e São Sebastião. O projeto está em fase de elaboração e deverá ser consolidado dentro de 90 dias. Segundo a Sedhab, as medidas implementadas servirão para os próximo 50 anos. 

O plano habitacional foi divulgado nessa quarta-feira (2/10), pela Secretaria de Habitação Regularização e Desenvolvimento Urbano (Sedhab), em evento realizado por empresários da construção civil. 

Leia mais notícias em Cidades

O plano visa tornar o local de 17 mil hectares de área verde em área habitacional. Grande parte da região é de propriedade privada. De acordo com a Sedhab, o número de habitantes não deve passar de 950 mil. 

Os empresários aguardam o projeto ser finalizado para iniciar o estudo do impacto ambiental. De acordo com a Secretaria de Estado de Meio Ambiente e Recursos Hídricos, após a finalização do projeto, será necessário a abertura de um procedimento de licenciamento para que possa ser avaliado a viabilidade e os impactos ambientais do plano. Região deve ser a última a ser criada no DF.

<iframe width='448' height='315' frameborder='0' marginheight='0' marginwidth='0' scrolling='no' src='http://player.r7.com/video/i/524cb79c0cf2fb3b5d7d8f99?layout=wide252p'></iframe>