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Marcos Coronato e José Fucs
As regiões com os lançamentos mais caros do país. E as que mais podem valorizar-se nos próximos anos
Tratando-se de poder de sedução, um objeto do desejo do brasileiro supera qualquer smartphone de última geração ou bolsa de grife. Trata-se do espaço. Mais especificamente, aqueles escassos e disputadíssimos metros quadrados oferecidos anualmente em alguns dos bairros mais cobiçados do país. Ao contrário de bolsas e celulares, o espaço é finito e, diante da volúpia do brasileiro por morar bem a oferta parece chegar aos compradores em ritmo de conta-gotas. Na lista das vizinhanças mais desejadas e com os imóveis novos mais caros do país, destacam-se o Jardim Paulista e a Vila Nova Conceição, em São Paulo; o Botafogo e a Barra da Tijuca, no Rio; o Noroeste, em Brasília; a Região Centro-Sul de Belo Horizonte (onde estão os bairros da Savassi e de Lourdes); o bairro Lindoia, em Porto Alegre; e o Rio Vermelho em Salvador.
Nesses lugares, o valor mediano do metro quadrado vai de quase R$ 8 mil à casa dos R$ 15 mil, bem acima da média nacional de R$ 5.100. Mesmo onde a construção ocorre em ritmo mais acelerado e há muitos apartamentos à disposição, como a Barra da Tijuca, o preço dos imóveis novos supera R$ 1,3 milhão. Esses são os principais resultados do Anuário do Mercado Imobiliário brasileiro, um estudo feito pelo grupo Lopes anualmente em ! 10 cidades. A pesquisa avaliou 182 mil lançamentos em 2012, para levantar os bairros mais caros e aqueles com maior potencial de valorização. "Para o comprador, o lugar onde fica o imóvel é sempre o mais importante. O brasileiro se preocupa cada vez mais com a boa localização", diz Mirella Parpinelle, diretora da Lopes.
Assim como o gosto, uma boa localização também se discute. Em São Paulo, vale mais a pena morar perto de uma das preciosas e raras áreas verdes ou de uma estação de metrô? No Rio, vale a pena qualquer esforço para poder ir caminhando até a praia? Os fãs de vizinhanças mais tradicionais dirão que algumas delas pairam, superiores, acima de qualquer tipo de avaliação.
As mundialmente famosas Ipanema e Copacabana continuam as mesmas - sofisticadas, caras. Oferecem vida boa a seus moradores e, para infelicidade dos demais, quase nenhum espaço para imóveis novos. Em 2011, a pesquisa da Lopes conseguiu detectar o lançamento de apenas um prédio novo em Ipanema e um no Leblon (com, respectivamente, 84 e 24 apartamentos novos - e só). Não surpreende que, naquele momento, teriam sido os metros quadrados mais caros do país. Em 2012, a pesquisa não encontrou nenhum lançamento nessas áreas. Por isso, Ipanema e Leblon ficaram fora da lista deste ano.
Fenômeno parecido ocorre no Paraíso e no Jardim Europa, em São Paulo, em áreas como Ouro Preto e Castelo, na região nobre da Pampulha, em Belo Horizonte, e no Sudoeste, em Brasília - há mais gente querendo comprar do que imóveis à venda. Como resultado, o brasileiro passou a experimentar novas opções de bairros em que é possível morar bem. Isso ocorre mesmo em São Paulo onde ainda há muito espaço para construir.
Além de listar os bairros mais caros, a Lopes pesquisou 280 lançamentos desde 2010 e avaliou a desfasagem de preço e as melhorias em cada região para estimar os lugares com maior potencial de valorização nos próximos anos. Entre as vizinhanças que começam a chamar a atenção estão Barra Funda e Lapa, em São Paulo, o Recreio dos Bandeirantes, no Rio, e Águas Claras e Noroeste, no Distrito Federal. Por não estar (ainda) no topo da lista dos bairros mais cobiçados, elas apresentam um forte potencial de valorização (leia a lista completa na página 60). Compartilham algumas características - combinações diversas de aumento da população local e diversificação de Serviços, assim como a santíssima trindade da valorização imobiliária nas grandes cidades: metrô, parque e shopping center. Além disso, esses bairros valorizaram-se menos, nos últimos anos, que os bairros similares è os vizinhos. Há também atrativos específicos. Na paulistana Barra Funda, o charme está na vocação para polo cultural, na vida noturna agitada e na concentração de faculdades. O Recreio dos Bandeirantes está num ponto privilegiado para aproveitar a Olimpíada de 2016. O Noroeste de Brasília tem ares de bairro ecologicamente correto e fica próximo do Parque Burle Max.
Os bairros indicados mostram que há oportunidades de boas compras no mercado, que prometem bons lucros num prazo relativamente curto, apesar da alta espetacular já acumulada pelos imóveis no país desde meados da década passada. Os preços nas regiões mais cobiçadas do país também deverão continuar a subir em ritmo acelerado.
Na média, o que se observa, hoje, no Brasil é uma tendência à acomodação. Ela se dá após o salto ocorrido a partir de 2005, com o aumento da renda, a volta dos financiamentos bancários, o alongamento dos prazos de pagamento, a queda nos juros e a capitalização das principais empresas do setor na Bolsa de Valores. Tudo isso levou a uma disputa frenética pela compra de terrenos nas grandes cidades. "Aquela euforia acabou", diz Luiz Paulo Pompéia, da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp).
"Não acredito mais em crescimento tão alto dos preços afirma Octávio de Lazari Júnior, diretor executivo do Bradesco e presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). "O Mercado Imobiliário está chegando a uma situação de equilíbrio."
Os riscos de ocorrer uma hecatombe no mercado brasileiro, semelhante à que levou à crise do setor nos Estados Unidos em 2007, parecem mais distantes hoje do que há alguns anos. "O setor teve de se ajustar e ampliar sua capacidade de produção, com um pouco mais de tecnologia e aumento de produtividade, para poder atender à demanda", afirma Cláudio Bernardes, presidente do Secovi, entidade que reúne as empresas do setor, de São Paulo. Um novo indicador, o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Financiados (IVG-R), ajuda a entender por que não há uma "bolha imobiliária" em formação. Por essa nova medição, os preços dos imóveis subiram, em média, 13,9% desde o final de 2012, em relação a 16% em 2011,23% em 2010 e impressionantes 276% desde 2005. O indicador é calculado com base na avaliação de imóveis para concessão de crédito em 11 regiões metropolitanas. Daqui para a frente, espera-se que, na média, os preços dos imóveis avancem algo entre 12% e 15% ao ano e continuem a superar a inflação e os investimentos de renda fixa.
Nos próximos anos, prevê-se também uma maior participação dos imóveis usados nos negócios, inclusive nas faixas de renda mais alta. "Não tenho dúvida de que o mercado de usados sustentará as imobiliárias no futuro, como acontece em Manhattan, onde elas vivem de imóveis usados", diz Fernando Sita, diretor-geral de vendas da Coelho da Fonseca, uma das maiores empresas do setor. Ele diz que a fatia dos usados no total de negócios da empresa mais que dobrou desde o final da década passada, de 30% para 70% do total. "Em 2008 e 2009, quase tudo estava voltado para lançamentos. Agora, o foco está nos usados."
Depois de uma forte desaceleração em 2012, a demanda voltou a crescer e aquece o mercado na; regiões Sul e Sudeste do país. Em São Paulo, as vendas de novas unidades cresceram 46% no primeiro semestre de 2013, segundo dados do Secovi. Os valores negociados aumentaram 63% no mesmo período. Mesmo com um aumento no número de lançamentos, a previsão é que haja menos de 10 mil imóveis novos à disposição em São Paulo no final deste ano. É menos do que o índice histórico, de 18.800 unidades disponíveis.
Nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste, o mercado desacelerou. Os compradores se retraíram, em meio a uma oferta ainda a absorver. Assim como acontece no Sul e no Sudeste, espera-se uma recuperação em breve.
"O ajuste entre oferta e demanda em São Paulo, em 2011 e 2012, acontece agora noutros Estados", diz Celso Pe-trucci, economista-chefe do Secovi de São Paulo.
O grande desafio de Construtoras, bancos, corretores e imobiliárias é conseguir oferecer o que os compradores desejam, pelo preço que podem pagar, pois a renda média no país parou de crescer. Uma alternativa, que o governo resiste a pôr em prática, é reajustar os valores de imóveis que podem ser comprados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), de R$ 500 mil para R$ 750 mil. Outra é reduzir os custos dos seguros habitacionais por morte e invalidez, mais altos que em outros países, que oneram as prestações. Por enquanto, está claro que a maioria dos compradores terá de ser mais tolerante ao avaliar imóveis menores e regiões menos valorizadas. Talvez, ao observar com mais carinho um bairro que antes ignoravam, descubram novos motivos para começar a gostar dele.
