30/05/2012
por Giuliana Napolitano,Fabiane Stefano,Carolina Meyer
A hora é de comprar ou vender imóveis?
Como as incorporadoras passaram a lançar prédios e loteamentos cada vez mais luxuosos e confortáveis, intensificou-se o costume de medir o status social de uma pessoa com base no número de metros quadrados e na localização do imóvel em que mora. À medida que o tempo foi passando, o aumento da demanda começou a elevar os preços num ritmo alucinante.
Em 2009, a alta no valor dos imóveis no país foi de 22%, a terceira maior do mundo. Na época, não faltaram previsões de que não havia espaço para mais aumentos. Veio 2010, a valorização chegou a 25% e o Brasil ficou com o primeiro lugar no ranking das maiores altas.
Nesse processo, o mercado imobiliário brasileiro se tornou o mais caro da América Latina. Quem comprou sua casa antes do boom viu seu patrimônio dar um salto.
E milhões se sentiram deixados para trás — gente cuja renda e capacidade de endividamento não aumentaram na mesma velocidade dos preços ou, ainda mais frustrante, pessoas que pensaram demais e acabaram atropeladas pela avalanche.
Impedidas de realizar o projeto da casa própria até agora, os “perdedores” da recente expansão imobiliária pareciam fadados a comprar algo aquém do plano inicial — ou condenados ao aluguel. A boa-nova: o filme ainda pode ter final feliz.
A pedido de EXAME, a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, órgão ligado à Universidade de São Paulo, realizou a mais ampla pesquisa já feita sobre o mercado imobiliário brasileiro. Os técnicos da Fipe analisaram os preços de imóveis em 40 cidades mais o Distrito Federal — que, juntos, contam com 50 milhões de pessoas e representam um quarto da população brasileira.
Trata-se, sem meias palavras, de um esforço inédito no país para conhecer a realidade de um dos setores mais importantes de qualquer economia. Nas páginas que se seguem, estão detalhados valores de imóveis novos e usados em mais de 1 000 bairros analisados. No seu conjunto, a pesquisa mostra um vigor impressionante do mercado brasileiro.
Nos 12 meses encerrados em março, a alta média dos imóveis foi de 23%, a segunda maior do mundo — só perdemos para a Índia. Mas talvez a observação mais importante diga respeito aos últimos seis meses. Fica claro que o ritmo louco de valorização parece estar perdendo fôlego.
Nesse período, a alta foi de 8,4%, número ainda robusto, mas bem menor do que os 13,5% do mesmo período um ano antes. A desaceleração fica evidente em seis das principais capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Belo Horizonte, Recife e Fortaleza.
“O ciclo de alta no mercado imobiliário brasileiro está diretamente relacionado à expansão da economia. Quando a ideia de uma ‘nova era’ passou a permear a imaginação das pessoas, os preços dos imóveis ficaram fora de controle. Agora essa escalada parece perder força”, diz Robert Shiller, professor de economia da Universidade Yale e uma das maiores autoridades mundiais no assunto.
O Rio de Janeiro é exemplar dos dois fenômenos retratados na pesquisa, tanto a escalada de preços no último ano quanto a freada de arrumação mais recente. No primeiro trimestre deste ano, os imóveis valorizaram 4,1%, ante 9% nos primeiros três meses do ano passado.
Embora a zona sul da cidade ainda seja considerada a Manhattan brasileira, com os bairros mais caros do Brasil, já é possível encontrar apartamentos com descontos em partes da cidade. A situação não é muito diferente em Belo Horizonte. Ali, no caríssimo bairro de Vila da Serra, a construtora Cyrela está há mais de dois anos tentando desovar dez unidades do empreendimento Olympus.
Até a disputada Brasília passa por situação semelhante. No Setor Noroeste, a construtora Rossi baixou de 11 000 para 8 000 reais o preço do metro quadrado em unidades do condomínio Persona Libertate.
A percepção de que os preços estavam aumentando num ritmo insustentável, aliada às incertezas do mercado internacional, fez com que o consumidor brasileiro começasse a demorar mais tempo para fechar uma compra. Se há dois anos em São Paulo vendiam-se empreendimentos inteiros em um único fim de semana, agora leva-se em média dois meses para desovar os lançamentos.
“Não há mais desespero. Os consumidores têm analisado cada projeto com calma”, diz Mirella Correa, sócia da imobiliária Lopes, com sede em São Paulo. O número de unidades financiadas em todo o país no primeiro trimestre deste ano caiu 1% na comparação com o mesmo período do ano passado, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança.
É a primeira reversão no ritmo nos últimos dez anos. Essa desaceleração está sendo sentida nas incorporadoras. Em 2010, a velocidade de vendas em nove capitais do país foi de 15%, ou seja, de cada 100 imóveis disponíveis para a venda no mês, 15 foram negociados.
Nos primeiros três meses de 2012, esse percentual foi de 10,4%. “O setor é muito sensível à percepção de preços”, diz Fábio Nogueira, presidente da Brazilian Mortgages, a maior companhia hipotecária do país. “Quando eles sobem muito, as pessoas tendem a esperar que caiam para comprar.”
Um novo momento
Qual das duas facetas do mercado — o que produz a segunda maior
valorização do mundo ou o que vê empreendimentos demorarem para ser desovados —
melhor traduz o momento atual? Essa pergunta é decisiva para saber o que fazer
agora. E a resposta não é simples, já que o Brasil de hoje é um misto de
otimismo (se comparado ao restante do mundo) com decepção (se comparado às
previsões quase delirantes de investidores e membros do governo).Aos poucos, vai se consolidando a noção de que estamos no meio do caminho — muito melhor do que a maioria, mas distantes dos países mais pujantes. O ritmo mais modesto da economia (o produto interno bruto cresceu 2,7% no ano passado e a estimativa é de um número não muito diferente neste ano) tem impacto direto no mercado imobiliário.
De maneira geral, os preços aumentaram bem mais do que a massa salarial. Nem a queda dos juros dos empréstimos imobiliários — que, em média, passaram de 14%, em 2006, para 9%, neste ano — conseguiu compensar. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, os imóveis valorizaram, em média, entre 80% e 110% nos últimos quatro anos.
Há casos em que os valores mais que triplicaram. Nesse mesmo período, o rendimento da população cresceu menos de 30%. E o endividamento do brasileiro pulou de 27% da renda anual em 2007 para os atuais 44%.
Diante de consumidores já não tão dispostos a pagar qualquer preço por um imóvel, as construtoras voltaram às pranchetas e reviram seus planos para 2012. As 11 construtoras de capital aberto do país devem lançar empreendimentos que equivalem a 41 bilhões de reais em vendas.
Embora o montante seja 1 bilhão superior ao do ano passado, há uma nítida brecada no ritmo. Desde 2009, os lançamentos vinham crescendo 20% ao ano. A alta agora foi de 2,5%. O motivo da desaceleração nos lançamentos é o estoque atual de imóveis não vendidos, estimado em 30 bilhões de reais, o mais alto da história do país.
Em função disso, a expectativa é que nos próximos meses a maior parte das incorporadoras centre esforços para liquidar os imóveis. Empresas como Gafisa, Even e Trisul já têm oferecido descontos de até 30% em alguns empreendimentos. O momento, portanto, começa a favorecer o comprador.
“Para quem deseja adquirir um imóvel, essa é uma boa oportunidade”, diz Eduardo Gentil, sócio da consultoria Trust Gestão Imobiliária, de São Paulo. “As construtoras estão flexíveis para negociar preços e formas de pagamento. Mas é preciso escolher as empresas com histórico de qualidade e pontualidade na entrega.”
Em economia, tão importante quanto o “quê” é o “quando”. A análise temporal é decisiva para decifrar o setor imobiliário atualmente. No curto prazo, parece claro que o mercado passa por um ajuste. Nos meses à frente, a expectativa é que os preços, em média, aumentem mais ou menos em linha com a inflação, seguindo o padrão de mercados mais maduros.
De certa forma, é semelhante à trajetória de outros segmentos da economia brasileira. O forte crescimento da demanda por bens e serviços não veio acompanhado de investimentos na mesma proporção. Não faltam exemplos desse descasamento: o aumento do número de passageiros nos aeroportos, o crescimento de carga nos portos e a expansão de carros nas estradas.
No setor imobiliário, a euforia dos últimos anos revelou uma série de gargalos: mão de obra escassa, alta nos preços de matérias-primas e nós de logística. O resultado foram apartamentos fora do prazo, problemas de qualidade e uma enxurrada de consumidores insatisfeitos.
Isso sem falar nos estouros de obras no balanço das construtoras — só a Cyrela reconheceu em 2010 um rombo de 500 milhões de reais. “As construtoras descobriram que não estavam dando conta da expansão”, diz Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fipe responsável pela pesquisa.
Como o menor ímpeto das construtoras foi compensado por menos avidez do comprador, o resultado é um mercado mais equilibrado — no fundo, uma boa notícia. Mas as coisas mudam de figura quando o olhar se desloca para o futuro mais distante. Os juros para o crédito imobiliário — principal motor da compra de imóveis — devem cair mais nos próximos anos.
O último relatório do Banco Central aponta para uma taxa básica de juro de 8% em 2012 — se confirmada, o menor patamar da história. A experiência internacional mostra que, quando o custo do financiamento cai, os consumidores respondem. No Chile, considerado o mercado imobiliário mais desenvolvido da América Latina, a taxa de juro dos imóveis era de 7,5% em 2002.
Hoje, é de 4,5%. No período, a participação do crédito imobiliário passou de 12% para 20% do PIB. No Brasil, o crédito para imóveis representa apenas 5% do PIB, mas pode dobrar de patamar nos próximos anos. Isso somaria um volume de 700 bilhões de reais em contratos de financiamento até 2017 — mais que o triplo dos alocados atualmente.
E deve colocar mais lenha no setor, estimulando novas rodadas de valorização (e aí as notícias parecem melhores para quem está na ponta vendedora). Até porque, na comparação internacional, os imóveis aqui ainda estão baratos.
Não há nenhuma evidência dos problemas que afundam
economias inteiras, como a espanhola. Como se verá a seguir, de norte a sul do
Brasil os sinais são positivos. Bom para quem investe em imóveis. Melhor ainda
para a economia do país.
